A
Abattement
Réduction appliquée à la valeur vénale d’un bien afin de tenir compte d’une contrainte particulière (occupation, indivision, servitude, état du bien). En expertise immobilière, l’abattement doit être précisément justifié et motivé.
Abus de droit
Qualification retenue par l’administration fiscale lorsqu’une évaluation est volontairement minorée ou majorée dans un but exclusivement fiscal. Une expertise immobilière indépendante permet de sécuriser la valeur déclarée.
Alignement
Désigne la limite séparant une propriété privée du domaine public, généralement la voie publique.
Attribution préférentielle
Mécanisme juridique permettant à un indivisaire d’obtenir un bien lors d’un partage, sous réserve du versement d’une soulte calculée à partir de la valeur expertisée.
B
Bien atypique
Désigne un bien qui ne correspond pas aux standards du marché local et pour lequel les références de comparaison sont rares ou inexistantes.
C
Charge de la preuve
Obligation pour une partie de démontrer le bien-fondé d’une valeur retenue. Le rapport d’expertise immobilière constitue un élément de preuve à forte valeur probante.
Comparaison (méthode par)Méthode d’évaluation fondée sur l’analyse de ventes de biens similaires. Elle ne peut suffire à elle seule à caractériser une expertise immobilière complète et juridiquement opposable.
Congé avec refus de renouvellement
Le congé avec refus de renouvellement est un acte par lequel le bailleur met fin à un bail commercial à son échéance, tout en refusant son renouvellement au locataire.
Constructibilité résiduelle
La constructibilité résiduelle désigne le potentiel de construction restant sur une parcelle déjà bâtie ou partiellement utilisée, au regard des règles d’urbanisme applicables (PLU, servitudes, alignement, prospects, emprise au sol).
Contradictoire
Principe selon lequel chaque partie peut prendre connaissance des éléments de l’expertise et formuler des observations. Il renforce la crédibilité et l’opposabilité du rapport.
Contrôle fiscal
Le contrôle fiscal est une procédure par laquelle l’administration fiscale vérifie l’exactitude des valeurs déclarées par un contribuable, notamment à l’occasion d’une succession, d’une donation ou d’une cession immobilière.
D
Décote / Surcote
Ajustement appliqué à la valeur de référence afin de refléter des caractéristiques propres au bien (situation, vue, nuisances, potentiel).
Déplafonnement du loyer
Le déplafonnement du loyer est la levée des plafonds légaux qui limitent la révision ou la fixation du loyer d’un bail commercial lors de son renouvellement.
Donation-partage
La donation-partage est un acte juridique par lequel une personne organise, de son vivant, la répartition de tout ou partie de son patrimoine entre ses héritiers présomptifs.
Droits de mutation
Taxes perçues lors d’un transfert de propriété (succession, donation, vente), calculées sur la valeur vénale retenue.
Droits de préemption
Les droits de préemption permettent à une personne publique ou privée de se substituer à l’acquéreur d’un bien immobilier mis en vente, afin de l’acquérir en priorité, aux conditions prévues par la loi.
E
Emprise
En urbanisme et expertise immobilière, l’emprise désigne la surface au sol occupée par une construction, incluant généralement les murs extérieurs, les annexes et les équipements fixes.
Expertise judiciaire
L’expertise judiciaire est une procédure par laquelle un tribunal désigne un expert immobilier indépendant pour évaluer un bien dans le cadre d’un litige. Cette expertise a pour but d’apporter au juge une évaluation objective, technique et impartiale de la valeur vénale ou des préjudices subis, afin de faciliter la prise de décision judiciaire.
Expertise amiable
L’expertise amiable est une évaluation immobilière réalisée à l’initiative des parties, en dehors de toute procédure judiciaire.
Evaluation insuffisante
L’évaluation insuffisante désigne une situation où la valeur déclarée d’un bien immobilier est manifestement inférieure à sa valeur réelle de marché.
Evaluation excessiveL’évaluation excessive survient lorsqu’un bien immobilier est déclaré à une valeur supérieure à sa valeur réelle de marché.
F
Force probante
La force probante désigne la valeur juridique accordée à un document ou une preuve dans le cadre d’une procédure.
G
H
I
Indivision
Situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits sur un même bien. L’expertise immobilière permet d’établir une valeur objective en vue d’un partage.
Indemnité d’occupation
Somme due par l’occupant privatif d’un bien indivis, calculée à partir de la valeur locative expertisée.
Indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction est la somme versée par le bailleur à un locataire commercial lorsqu’il refuse de renouveler son bail sans motif légitime.
Indemnité d’expropriation
L’indemnité d’expropriation est la compensation financière versée à un propriétaire lorsqu’un bien immobilier est exproprié pour cause d’utilité publique (travaux publics, infrastructures, aménagements urbains).
J
K
L
M
Marché de référence
Le marché de référence désigne l’ensemble des transactions immobilières comparables utilisées par l’expert pour évaluer un bien.
Méthode par comparaison
La méthode par comparaison est une technique d’évaluation immobilière qui consiste à déterminer la valeur d’un bien en la confrontant à des ventes récentes de biens similaires, situés dans un secteur comparable.
Méthode par capitalisation
La méthode par capitalisation est une technique d’évaluation immobilière qui consiste à estimer la valeur d’un bien à partir de ses revenus générés, généralement des loyers, en les actualisant selon un taux de rendement adapté.
Méthode par le coût de remplacement
La méthode par le coût de remplacement évalue un bien immobilier en estimant le coût nécessaire pour reconstruire un bâtiment similaire à l’identique, en tenant compte des prix actuels des matériaux, de la main-d’œuvre, et des normes en vigueur, puis en déduisant la vétusté ou l’usure.
Méthode par revenu
La méthode par revenu est une technique d’évaluation immobilière qui consiste à estimer la valeur d’un bien en fonction des revenus qu’il génère, comme les loyers, en actualisant ces revenus futurs selon un taux de capitalisation approprié.
N
O
Opposabilité
Capacité d’un rapport d’expertise immobilière à produire des effets juridiques à l’égard des tiers, de l’administration ou du juge.
P
Partage
Opération mettant fin à l’indivision. La valeur du bien doit être appréciée au jour du partage, sur la base d’une expertise fiable et indépendante.
PLU
Le PLU est un document d’urbanisme établi par la commune ou l’intercommunalité qui fixe les règles générales d’utilisation des sols sur un territoire donné. Il organise l’aménagement urbain, définit les zones constructibles, réglemente les hauteurs, les densités, et protège les espaces naturels. Opération mettant fin à l’indivision. La valeur du bien doit être appréciée au jour du partage, sur la base d’une expertise fiable et indépendante.
Préjudice patrimonial
Le préjudice patrimonial désigne la perte financière directe subie par une personne à la suite d’un fait dommageable, pouvant affecter la valeur de son patrimoine immobilier.
Perte de chance
La perte de chance est un préjudice indemnisable qui correspond à la privation d’une opportunité réelle et sérieuse de réaliser un gain ou d’éviter une perte, notamment en matière immobilière.
Pondération
La pondération est un procédé utilisé en expertise immobilière pour attribuer un poids à différentes données ou méthodes d’évaluation afin d’établir une valeur finale équilibrée.
Q
Quotité disponible
La quotité disponible est la part du patrimoine d’une personne qu’elle peut librement transmettre par donation ou testament, sans porter atteinte à la réserve héréditaire des héritiers réservataires.
R
Rapport à succession
Le rapport à succession est une opération juridique par laquelle les donations effectuées du vivant d’une personne sont réintégrées dans la masse successorale pour le calcul des parts des héritiers.
Réserve héréditaire
La réserve héréditaire est la part minimale du patrimoine qu’un défunt doit obligatoirement transmettre à ses héritiers réservataires (enfants, conjoint survivant sous certaines conditions).
Redressement fiscal
Le redressement fiscal est une procédure engagée par l’administration fiscale lorsqu’elle estime que les déclarations d’un contribuable, notamment en matière de valeur immobilière, sont inexactes ou insuffisantes.
Réfaction
La réfaction est une réduction appliquée à la valeur d’un bien immobilier dans le cadre d’une expertise, pour tenir compte de défauts, de désordres ou de charges affectant le bien.
S
Servitude
Charge grevant un bien au profit d’un autre (passage, vue, réseaux). Elle influence directement la valeur vénale et doit être analysée par l’expert.
Soulte
Somme versée pour compenser une inégalité de valeur lors d’un partage ou d’une attribution préférentielle. Elle est déterminée à partir de la valeur expertisée.
T
Taxation d'office
La taxation d’office est une procédure administrative par laquelle l’administration fiscale fixe elle-même la valeur d’un bien immobilier en cas de défaut de déclaration ou d’évaluation insuffisante par le contribuable.
Trouble de jouissance
Le trouble de jouissance désigne toute entrave ou gêne subie par un propriétaire ou un locataire dans l’usage normal de son bien immobilier.
U
V
Valeur vénale
Prix auquel un bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Elle constitue la référence centrale de toute expertise immobilière.
Valeur locative
Loyer théorique qu’un bien pourrait produire dans des conditions normales. Elle sert notamment au calcul d’indemnités d’occupation ou d’éviction.
Valeur au jour du partage
La valeur au jour du partage correspond à la valeur vénale d’un bien immobilier à la date précise à laquelle le partage entre héritiers ou copropriétaires est réalisé.
Valeur déclarative
La valeur déclarative est la valeur d’un bien immobilier que le contribuable indique dans ses déclarations fiscales (succession, donation, vente).
Valeur retenue par l'administration
La valeur retenue par l’administration est la valeur d’un bien immobilier que l’administration fiscale considère comme justifiée pour le calcul des droits (succession, donation, taxation).
W
X
Y
Z
Zonage PLU
Le zonage PLU correspond à la division d’un territoire définie par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), qui détermine les règles d’utilisation du sol selon les différentes zones (résidentielles, commerciales, agricoles, naturelles, etc.).