Héritage : le cas fréquent du conflit de valeur.

Une succession, deux héritiers, un bien immobilier, deux visions opposées de sa valeur. En l’absence d’une expertise indépendante, le conflit s’installe et s’enlise. Deux, trois, parfois cinq, agences immobilières peuvent être sollicitées, sans qu’aucune estimation finalement ne permette réellement de trancher le débat.

Dans ce contexte, de nombreux notaires finissent par recommander, voire exiger, la réalisation d’une expertise immobilière. Bien qu’ils disposent de bases de valeurs notariales, celles-ci restent indicatives et insuffisantes lorsqu’il s’agit de statuer sans avoir visité le bien. Les enjeux successoraux et fiscaux étant souvent importants, seule une expertise indépendante permet d’établir une valeur incontestable et opposable. C’est alors qu’intervient l’expert immobilier indépendant, souvent après moult échanges infructueux. Sans lien notarial ni intérêt commercial, il agit en toute impartialité, à l’abri de tout conflit d’intérêts.

Son rôle consiste à :

− Analyser le bien dans toutes ses composantes,

− Étudier précisément le marché local,

− Appliquer des méthodes d’évaluation reconnues,

− Produire un rapport argumenté, objectif et exploitable juridiquement.

Les risques réels de la mésentente ?

En France, une succession dite « classique » doit être déclarée et les droits correspondants réglés dans un délai de six mois à compter du décès, lorsque celui-ci est intervenu en France. Passé ce délai légal, le non-paiement des droits de succession expose les héritiers à des pénalités financières. Entre l’expiration du sixième mois et la régularisation effective de la succession, des intérêts de retard peuvent être appliqués par l’administration fiscale sur le montant des droits dus. Ces pénalités viennent s’ajouter aux droits de succession, augmentant ainsi le coût global de la transmission.

À titre indicatif :

• Environ 0,20 % d’intérêts de retard par mois sont susceptibles d’être appliqués à compter du dépassement du délai légal de six mois,

• Au-delà d’un an de retard, une majoration pouvant atteindre 10 % du montant des droits dus peut être envisagée par l’administration.

  
  

Exemple simple :

- Retard de 14 mois :

- Intérêts : 14 × 0,20 % = 2,8 % → 840 €

- Majoration éventuelle : 10 % une seule fois → 3 000 €

________________________________________

Total pénalités possibles : 3 840 €

Ces pénalités peuvent représenter des sommes significatives, notamment lorsque la succession comprend un ou plusieurs biens immobiliers dont la valeur n’a pas été arrêtée dans les délais. D’où l’intérêt, en cas de désaccord ou de situation complexe, de recourir rapidement à une expertise immobilière indépendante afin de sécuriser les valeurs déclarées et de limiter les risques financiers.

L’expertise immobilière permet ainsi de réconcilier les chiffres avec la réalité du marché et d’apaiser les situations conflictuelles liées aux successions.