“Une expertise se réalise grâce à la seule méthode par comparaison”

Faux : La méthode par comparaison ne suffit pas.

En effet, il est faux de penser que la méthode par comparaison, à elle seule, permet de déterminer la valeur réelle d’un bien immobilier. Cette idée reçue entretient d’ailleurs la confusion persistante entre estimation et expertise immobilière. Se limiter à des références de biens vendus afin d’en dégager un prix moyen conduit à une lecture superficielle du marché. Pire encore, cette pratique peut contribuer à fausser durablement les valeurs locales, en alimentant des effets de mimétisme déconnectés des caractéristiques réelles des biens.

1. Une information partielle, même pour une estimation.

La méthode par comparaison peut avoir un intérêt indicatif. Mais utilisée seule, elle ne délivre qu’une information incomplète, parfois trompeuse, y compris dans le cadre d’une simple estimation. Elle ne tient pas compte :

− Des spécificités intrinsèques du bien,

− De son état réel,

− De ses contraintes juridiques ou techniques,

− Ni de son potentiel économique.

Or, deux biens affichant une surface similaire peuvent présenter des écarts de valeur significatifs, impossibles à détecter par une moyenne au mètre carré.

2. Une expertise immobilière repose sur des méthodes croisées.

Pour qu’une expertise immobilière soit crédible, normée et défendable, elle doit s’appuyer sur plusieurs méthodes d’évaluation complémentaires. Au-delà de la comparaison, l’expert analyse notamment :

− La rentabilité potentielle du bien, indispensable pour apprécier un projet d’investissement,

− Les documents de copropriété,

− Les constats et diagnostics techniques,

− L’environnement et l’enquête de quartier,

− Les ratios d’occupation et d’usage,

− Les contraintes réglementaires et urbanistiques.

Cet ensemble documentaire enrichit l’analyse et permet d’obtenir une vision globale, objective et argumentée de la valeur du bien.

3. L’affinage par pondération : l’étape décisive.

Enfin, l’expertise ne s’arrête pas à la collecte d’informations. Elle implique un affinage précis du prix au mètre carré, grâce à des critères de pondération reconnus et utilisés par les experts en évaluations immobilières. Cette étape, souvent méconnue, révèle parfois des écarts importants avec les prix de marché affichés. Elle explique en partie pourquoi certains marchés apparaissent artificiellement haussiers, sans justification économique ou technique réelle.

Conclusion.  Une expertise immobilière est l’analyse approfondie d’un bien, visant à en révéler la valeur vénale réelle, sans marge de négociation commerciale, sans objectif de vente, et indépendamment de tout honoraires transactionnels. C’est précisément cette neutralité qui confère à l’expertise sa force, sa crédibilité et son opposabilité.

Pour aller plus loin, découvrez le site MAESEXPERTISES, cliquez ici.