"Bilan immobilier – 4ᵉ trimestre 2025 : stabilité apparente, ajustements persistants".

Introduction.

Au 4ᵉ trimestre 2025, le marché immobilier résidentiel affiche une stabilité de façade, qui masque pourtant des déséquilibres structurels persistants. Si 70 % des agents immobiliers indépendants estiment que leur activité s’est stabilisée, voire légèrement améliorée, 57 % d’entre eux demeurent pessimistes, contre 43 % optimistes. Un contraste révélateur d’un marché encore fragile, où la perception de reprise ne s’accompagne pas toujours de fondamentaux solides.

1. Prix au mètre carré : une stabilité à interpréter avec prudence.

Les prix moyens par ville indiquent globalement une stagnation par rapport à 2024. Ces données doivent toutefois être analysées avec une extrême prudence, car elles intègrent des biens dits « extrêmes » (atypiques, hors marché, biens de prestige ou fortement dégradés), susceptibles de fausser la lecture réelle du marché local.

Prix moyens constatés :

− Antibes : 6 506 € / m² (+3 %)

− Cagnes-sur-Mer : 5 349 € / m²

− Cannes : 7 550 € / m²

− Grasse : 3 877 € / m² (-1 %)

− Nice : 5 775 € / m²

NOTE. Ces chiffres ne constituent ni une valeur vénale, ni une référence opposable, mais uniquement des indicateurs statistiques globaux.

2. Délais de transaction et risque d’annulation pour lésion.

Les délais de réalisation des ventes restent relativement contenus à Nice et Antibes, malgré un environnement réglementaire toujours plus contraignant (notamment le pack ALUR), qui allonge mécaniquement les délais de régularisation. Délais moyens de transaction :

− Antibes : 84 jours (–19 jours)

− Cannes : 83 jours (+10 jours)

− Nice : 79 jours (–9 jours)

NOTE. Dans ce contexte, le risque d’annulation pour lésion demeure une réalité juridique sous-estimée, en particulier lorsque les valeurs sont mal appréciées ou reposent sur des méthodes d’estimation trop approximatives.

3. Évolution des profils d’acquéreurs : une mutation confirmée.

Entre 2023 et 2025, la part des primo-accédants a fortement progressé, passant de 15 % à 30 %, confirmant une recomposition progressive de la demande. Les secundo-accédants, historiquement majoritaires, restent en tête mais poursuivent leur recul. Répartition des acquéreurs en 2025 :

− Secundo-accédants : 38 %

− Primo-accédants : 30 %

− Seniors : 20 %

− Investisseurs : 12 %

NOTE. Cette évolution traduit un marché plus contraint financièrement, où les projets sont davantage subis que stratégiquement choisis.

4. Marges de négociation : un ajustement encore incomplet.

Concernant les marges de négociation, 43 % des agents indépendants estiment que le décalage entre prix affichés et prix de marché reste significatif, compris entre +5 % et +10 %.

NOTE. Le niveau de négociation observé en 2025 reflète la nécessité persistante d’un réalignement entre :

− Les attentes des vendeurs,

− La capacité d’achat réelle des acquéreurs,

− Et la valeur objective des biens.

5. Travaux : une opportunité devenue contrainte.

Les biens à rénover continuent de constituer un frein majeur à la transaction. Selon 7 professionnels de l’immobilier sur 10, les acquéreurs restent frileux face à ce type de projet. Les raisons sont désormais bien identifiées :

− Inflation des coûts de travaux,

− Incertitudes techniques et réglementaires,

− Allongement des délais,

− Fatigue psychologique post-crise.

NOTE.  Le « tout travaux », autrefois perçu comme une opportunité, est aujourd’hui considéré comme chronophage, risqué et peu compatible avec les contraintes actuelles.

Conclusion. Ce bilan du 4ᵉ trimestre 2025 ne réserve finalement aucune surprise majeure au regard des prévisions formulées en 2024. L’élément le plus marquant demeure toutefois le constat partagé par 80 % des professionnels de l’immobilier : Les vendeurs continuent de surestimer la valeur de leur bien. Dans un marché désormais sélectif, seule une évaluation rigoureuse, fondée sur une analyse qualitative et juridique complète, permet d’éviter :

− Des délais excessifs,

− Des négociations destructrices de valeur,

− Et les risques contentieux ultérieurs.

Source : Le baromètre des indépendants - 4ème trimestre 2025 - L'observatoire Interkab - La boîte immo.

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