"Déterminer le préjudice pour perte de valeur d’un bien".

Peu de gens le savent, mais, la valeur d’un bien immobilier n’étant jamais figée, elle peut être affectée par de nombreux événements extérieurs : construction d’un immeuble voisin, perte d’ensoleillement, perte de vue, nuisances sonores ou olfactives, implantation d’une activité gênante, ou encore modification durable de l’environnement. Lorsque ces événements causent un préjudice certain, la perte de valeur du bien immobilier peut donner lieu à indemnisation, qu’elle relève ou non du trouble anormal de voisinage. Encore faut-il savoir sur quel fondement agir et comment chiffrer cette perte de valeur.

1. Perte de valeur immobilière : un préjudice patrimonial autonome.

En droit français, la perte de valeur d’un bien immobilier constitue un préjudice patrimonial, distinct :

− Du préjudice de jouissance,

− Du préjudice moral,

− Ou des simples désagréments temporaires.

Ce préjudice est indemnisable dès lors qu’il est réel et certain, directement lié à un fait générateur identifiable, objectivement démontré.

Il peut résulter de fondements juridiques variés, notamment :

− Trouble anormal de voisinage,

− Responsabilité civile (faute, négligence),

− Travaux publics,

− Servitudes ou atteintes au droit de propriété,

− Opérations d’urbanisme.

2. Exemples de situations entraînant une perte de valeur indemnisable.

La jurisprudence* reconnaît la perte de valeur immobilière dans de nombreux cas, parmi lesquels :

− Perte d’ensoleillement ou de luminosité due à une construction récente,

− Perte de vue (mer, montagne, espace naturel),

− Vis-à-vis excessif créé par un immeuble voisin,

− Dégradation durable de l’environnement immédiat,

− Nuisances sonores, visuelles ou olfactives,

− Implantation d’une activité industrielle ou commerciale,

− Proximité nouvelle d’infrastructures (routes, équipements, installations techniques).

* Source : Cours de Cassation Aix-en-provence.

La perte de valeur peut être reconnue même si la construction est légale et conforme aux règles d’urbanisme.

3. Comment valoriser la perte de valeur d’un bien immobilier ?

La méthode de référence : comparaison avant / après. La méthode la plus admise par les experts et les juridictions consiste à comparer :

− La valeur du bien avant l’apparition du préjudice,

− La valeur du bien après la survenance du préjudice.

La différence correspond à la dépréciation vénale indemnisable. Cette analyse doit idéalement être réalisée par un expert immobilier indépendant.

4. La méthode comparative et la décote.

L’évaluation repose sur :

− Des ventes de biens similaires dans le même secteur,

− Des biens comparables non affectés par le préjudice.

Une décote est ensuite appliquée en fonction de l’impact réel sur le bien. À titre indicatif, les décotes fréquemment admises varient selon les cas :

− Perte d’ensoleillement ou de vue : –10 % à –30 %,

− Vis-à-vis important : –10 % à –25 %,

− Nuisances persistantes : –5 % à –40 ,

− Modification lourde de l’environnement : parfois au-delà de –40 %.

5. La difficulté de vente comme élément de preuve.

Lorsque le bien a été proposé à la vente, certains indices sont particulièrement probants :

− Allongement anormal du délai de vente,

− Baisse du prix imposée par le marché,

− Refus d’acquéreurs liés aux nuisances constatées,

− Manque de visites par rapport à des biens similaires,

Ces éléments renforcent la démonstration du caractère réel et durable de la perte de valeur.

6. Exemple chiffré.

Un appartement estimé à 500 000 € avant la construction d’un immeuble voisin perd une partie significative de son ensoleillement et de sa vue :

− Valeur avant construction : 500 000 €,

− Décote estimée : –20 %

− Valeur après préjudice : 400 000 €

Perte de valeur indemnisable : 100 000 €

7. Quels pièce fournir à votre expert ?

Pour établir le fait générateur :

− Permis de construire pour bâti individuel ou/et documents d’urbanisme,

− Constats divers (avant / après) idéalement par commissaire de justice,

− Photographies datées,

− Études d’ensoleillement ou d’impact visuel,

− Témoignages de voisins, proche, amis.

8. Pour établir la perte de valeur :

− Expertise immobilière détaillée,

− Avis écrits d’agences locales,

− Comparaisons de ventes,

− Historique de mise en vente,

− Expertise judiciaire le cas échéant.

9. Points clés à retenir.

− La perte de valeur immobilière est un préjudice indemnisable en soi,

− Elle ne se limite pas au trouble anormal de voisinage,

− La légalité d’une construction n’exclut pas l’indemnisation,

− Le préjudice doit être certain, direct et objectivement chiffré,

− L’expertise immobilière est souvent déterminante.

En conclusion. Qu’il s’agisse d’une perte d’ensoleillement, d’une perte de vue, d’un vis-à-vis créé par une construction récente ou d’une dégradation durable de l’environnement, la perte de valeur d’un bien immobilier peut représenter un enjeu financier majeur. Une approche rigoureuse, appuyée sur des preuves solides et une évaluation objective, est essentielle pour obtenir réparation.